DOĞUM KONTROLÜ GEREKLİ
(Sayı kısıtlamayla değil; lokasyon planlamayla!)

Zaman zaman elediklerimle birlikte şuan spesifik ilgi alanımda 56. yazımın satırlarına giriş yapıyorum; ve ilk defa bir yazıma ciddi bir sinir harbi içerisinde başlıyorum(?) Nedeni oldukça net, ülkem yine göz göre göre “ölü doğuruyor!” Ve ne yazık ki hangi yana başımızı çevirsek bir başka ölü doğum uğraşıyla harıl harıl ter dökenleri görebiliyoruz! “Büyük bir nüfus patlaması ses veriyor” demek isterdim, lakin bunun için yaklaşık bir iki sene kadar geç kalmış durumdayım; artık ses vermiyor, gümbür gümbür geldi bile! Kimileri ölü doğuyor, kimiyse erken ölüme vabeste; hayatlarını daim kılabilmeleri için gerekli olan oksijen sınırlı, biri optimal solunum gerçekleştirirse diğeri havasız kalacak! Biliyoruz, görüyoruz… Alışkanlıklarımızdan olsa gerek, “bizim köyde 1i ölü doğacak, 2si erken ölecek” farkındayız ama biz yine de 5 çocuk yapalım uğraşındayız!

Sinirliyken konuşmalarımda çokça betimlemelere yer verdiğimi bilenler fazladır ama bu sefer fazla kapalı bir betimleme üzerinden giriş yaptığımın farkındayım; bu nedenle çok da fazla uzatmadan açıklayayım neredeymiş nedenmiş bu “ölü doğumlarla, erken ölüm garantili hayat başlangıçlarıyla dolu nüfus patlaması” ?AVM’lerden bahsediyorum!

Hani şuanda “Beton AVM’lerle ördük ana yurdu dört baştan” nağralarıyla kasıla kasıla birbiri ardına, birbiri yanına inşa edilen meşhur alışveriş merkezleri varya işte onlardan…

Geçtiğimiz dönemlerde “AVM’ler Coştu Bir Kere” başlıklı yazımda ne de ümitli bahsediyordum bu yapılardan. Alışverişi yaşam tarzıyla sentezleyen, genel kalitesini yükselten bir kaldıraç gibi algılıyordum; ki halen de aynı görüşümü korumadığımı söyleyemem. Ancak, artık şunu da çok net şekilde eklemek istiyorum ki “kontrol altına alınmazsa, AVM’ler getirdiğinden fazlasını götürecek bu ülkeden!” Nasıl mı?

Ülkemiz çok büyük bir hızla “tüketici” olma yolunda ilerlemektedir; öyle ki kendi kendimizi tüketmekte de ciddi anlamda başarı elde etmeye çoktan başladık bile! Popüler kültürün her hücresinde karşılaşılır ya yeni çıkanın hızla tüketimine; işte bir nevisi de AVM’ler üzerinde dönüyor bunun.

“Doğal eleminasyon” kavramının “belli oranda ortaya çıkardığı kazanımların perdesi arkasında ne kadar fazla zarar verici olduğunu” iyi bilenlerden birisi olarak söyleyebilirim ki AVM’lerin de bu doğal eleminasyona maruz kalacağı dönemin ardında çok büyük maddi zararlar ülkemiz markalarını ve haliyle bağlantılı olarak ülkemizi bekliyor! Bir zamanlar iki elin parmağını geçmeyecek sayıda olan erkek hazır giyim markaları öyle hızlı türediler ki zaman içinde, gün geldi saymaya uğraşmak, zaman kavramının değeri karşısında boş bir iş halini aldı. O günden sonra ne oldu? Birbiri ardına kapanan fabrikalar, iflas eden firmalar; icra memurlarıyla tanışan patronlar vs vs… (Bu, sadece yakından tanıdığım sektörden verdiğim bir örnek; benzer örnekler birçok sektörden verilebilir!)

Emin olunmalıdır ki AVM’lerin de bu kontrolsüz-plansız üreyişi aynı sonuçları doğuracaktır!Şuanda süregelen üremenin reel durumu için bir iki projeksiyon yapalım :

- “Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği’nin de kullandığı Alkaş Danışmanlık’ın verilerine göre Türkiye’de 136 AVM bulunuyor. Bu rakamın 2 yıl içinde 300’ü bulması bekleniyor. Şu an 45’i İstanbul ve 17’si Ankara’da faaliyette olan bu merkezler, Antalya ve İzmir’de de 11’er tane. Ancak süren projeler itibariyle derneğin kullandığı veriler sektör verileriyle çelişkili olabiliyor. Türkiye’nin en büyük alışveriş merkezi, yaklaşık 118 bin metrekare kiralanabilir alana sahip İstanbul Cevahir AVM iken bunu 106 bin metrekareyi bulan Ankara’daki AnkaMall AVM/MİGROS TÜRK AŞ takip ediyor. Ancak Ankara’da süren projelerin bir kısmı boyutuyla AnkaMall’ü geçeceğe benziyor”

- “Türkiye’de yaklaşık 130 alışveriş merkezi (AVM) bulunuyor. Bunun yaklaşık 40′tan fazlası İstanbul’da. 1980′lerde açılan ilk merkez Bakırköy’deki Galeria’ydı. Daha sonra peş peşe Profilo, Akmerkez, Carousel açıldı. Ancak, alışveriş merkezlerinin açılmasına 2002′den sonra hız verildi. Halen İstanbul’da 38 inşaat halinde, 32 planı yapılmış merkez var. Anadolu’da 28 inşaat halinde, 45 planlanmış dev çarşı bulunuyor.

Basında yer alan çeşitli haberlerden yaptığım bu alıntılardan da okunduğu gibi muhteşem bir süratle AVM’ler üremeye devam ediyor; ancak şunu da belirtmek gerek ki Avrupa’da kısmen bazı ülkelerde 15 milyon metrekare AVM toplam alanı var. Pazarımızın bahsi geçen Avrupa ülkelerine yakın kapasitede olduğu varsayılırsa, -yalnız sayılara bakarsak- daha yolumuz var gibi görünüyor. (Ülkemizde AVM’lere doymuşluk noktasına gelineceği öngörülen tarih 2010)

Şu noktada önceki paragraflarımla ilgili ek bir açıklama yapmanın yerinde olduğunu düşünüyorum; şahsi olarak karşı çıktığım ve “zarara götürecek” olduğunu ifade ettiğim nokta “AVM’lerin fazlalığı değil; kontrolsüz ve plansız üreyişidir!” *Aslında AVM ana başlığı altında kontrolsüzlüğüne karşı çıktığım bir diğer konu daha var ancak bunu ilerleyen satırlarda dile getireceğim. Belirttiğim gibi AVM’lerin sayısı ve metrekaresiyle ilgili hiçbir problem görmüyorum; şahsi kanaatimce artış normal. Anormal olan ise “3 kişilik oksijen bulunan odaya 5 kişilik nüfus peydah edilmesi!”

AVM’ler açılsın, 130’u aştık 300’e gidiyoruz; daha da açılsın ama “yerinde açılsın!” Zira bugünkü durumda 200 küsür mağaza için 3000 küsür başvuru olduğu gibi bir realite var!

Ancak, İstanbul’un Bakırköy ilçesini bilenler çok iyi şekilde görüntüye hakimdir ki iç içe alışveriş merkezleriyle dolmuştur Bakırköy; ve bunlardan bazıları daha şimdiden kiracılarının beklentilerini suya düşürmüştür! Bu sadece bir örnek ilçe, diğer birçok yerde de aynı durum mevcuttur.

Bu gidişatla karşılaşılacak kaçınılmaza yukarıdaki satırlarda değinmiştim; milyon dolarlarca yatırım ile ortaya çıkan bu AVM’lerden optimal oksijeni kapan yaşamını devam ettirecek, diğerleri hayata veda edecek! Peki ne var bunda; serbest piyasaların hepsinde gayet doğal ve sıkça rastlanan bir durum bu diyeceksiniz ama ben burada itiraz edeceğim!

Batacağını bildiğimiz bir yatırıma neden izin veriyoruz? Serbest piyasa! Hayır, bunun cevabı kesinlikle bu kadar basit değil… Serbest piyasa standartlarını muhafaza ederek de yatırımların yönlendirilmesi temin edilebilir!

ÇÖZÜM TEKLİFİ 1

Bugün AVM’ler için oluşturulacak bir üst kontrol-planlama yapısı ile nicel artış “olması gereken” doğrultuda yönlendirilebilir. Bu kontrolün ilk odak noktası da “LOKASYON” olmak zorundadır! Şimdi yazıyı sıkılmadan buraya kadar okuyanların aklına büyük ölçüde hemen “AVM’ler şehir dışına kaydırılsın, şehir içinde cadde mağazacılığına meydan verilsin” önerisinde bulunacağımın geleceğini biliyorum; ancak benim önerim kesinlikle bu değil! Tam tersine şehrin göbeğinde, merkezlerin ortasında AVM’ler korunsun; yoksa da açılsın! İnsanlar çok fazla yol katetmek zorunda kalmadan AVM avantajlarından faydalanabilsin. (Bunun gerekçeleri detaylandırılabilir ve çoğaltılabilir)

Şahsi kanaatimce lokasyon kontrolü şu şekilde gerçekleştirilmeli :

Her ilçe ve her merkez için, o ilçelerin/merkezlerin pazar kapasitelerine paralel olarak ayrı ayrı belirlenecek yarı çaplara sahip olan ve merkezinde sadece bir AVM’nin bulunacağı dairelerle haritalar çıkartılmalı; ve bu harita üzerinde hiçbir dairenin bir diğeriyle kesişmemesi temin edilerek AVM’lerin lokasyonları izne tabi olmalıdır!

-o-

Gelelim kontrolsüzlüğüne karşı çıktığım bir diğer konuya : “Kiralar”Alışveriş merkezleri aynı zamanda cazibe merkezleri haline geleli hayli oldu; bu cazibiyetin faktörlerinden biri de “Yabancı Markalar”.

AVM yöneticileri, yabancı markaları, merkezlerine müşteri çekebilmek için açıkça kayırıyor! Bunu bir fedakarlık olarak mı yapıyor? HAYIR! Yabancı markalara verdiği tavizleri ve gösterdiği tolaransları yerli markaların sırtından çıkartıyor! Hem bu yabancı markaları başvuru sıralarında öne alıyor, hem belirlediği kiraların çok çok altına iniyor hem de en cazip mağazaları sunuyor; yerli markalara ise, artık karşılanması mümkünat sınırlarını aşan kiralar çıkartıyor. 50-85 dolar olması gereken metrekare fiyatlarını 200-250 dolarlara kadar şişiriyor; zaten sırada bekleyen markalar bu fahiş düzeylere rağmen mağaza açıyor ama o da bu yükü ya müşterisine yüklüyor ya da bir süre sonra zararı karşılayamayıp kapanıyor!

Bakınız yerli marka patronları nasıl haykırıyor :

- “Türkiye’de alışveriş merkezi yapmak kolay. İçine alacağınız markalar da önemli. Ama fiyatlar da önemli. Avrupalı firmalardan neredeyse hiç kira almayacaklar. Çoğuna cirodan azar azar ver diyorlar. Ama nedense bize gelince sanki öbür adamın parasını bizden çıkarır gibiler. Yüzde 90′ı da öyledir bence. Avrupalı marka alışveriş merkezi için prestijdir ama bu sistemi anlamak zor. En güzel yeri veriyorsun onlara veriyorsun, benim güzelim markama dur diyorsun. Biz, Türkiye’de sattılan ürünlerimizi Avrupa’dakilerden yüzde 30 ucuz satıyoruz. Sonuçta kendi ülkemizdeki insanlar bunlar! Fakat kirada uygulama böyle giderse o fark da kapanır. Bu insanlar nereden çıkaracak o kiraları? Mecburen zam yapacak. Birileri buna el atmalı.”

- “Kár etmeye imkan yok. Bu gidişle markalar batmaya başlayacak. Tepki olarak üç yıl AVM’lere girmeme kararı aldım (…”

- “Metrekare başına kiralar 200 dolara ulaştı. Kár etmeye imkan yok. Bu gidişle markalar batmaya başlayacak” dedi. AVM çılgınlığına kimsenin dur demediğinden yakınan Özbek “Plan, proje yok. Bunlara dikkat çekecek ne bir dernek ne de bir kuruluş var. Sektörde birlik yok. Metrekaresi 200 dolardan adam ayda 50 bin dolar kira ödeyecek. Burayı kiralayan para kazanırsa, ben her şeyi, işi gücü bırakıp, gideceğim”

- “Alışveriş merkezlerinde kiralarda ciddi bir hesaplama hatası yapılıyor. Perakende sektöründe verimlilik kriteri bir metrekarede yapılan yıllık satış dikkate alınarak ölçülür. Örneğin markanın bir metrekarede yıllık satışı 5 bin dolar civarındaysa kira oranının bunun yüzde 10`una denk gelmesi lazım. Dünyada standart bu yönde. Şu anda kira rakamları mağazaların cirolarının yüzde 13 - 15`ine dayanmaya başladı. Bunun daha ötesi perakendeci için zarar yazan nokta olacaktır. Bu tehlikeli sınırın geçildiğini düşünüyorum”

Peki ne yapmalı?

ÇÖZÜM TEKLİFİ 2

Bu konuyla ilgili çözüm teklifim de yine bir önceki teklifimdeki yapının içerisinde; yani yine AVM’ler için oluşturulacak bir üst kontrol-planlama yapısı ile kira düzeyleri lokasyon dikkate alınarak ciro bazlı standart düzeylerde kontrol altına alınmalı, ve aynı zamanda yerli markaların karşısında yabancı markalara ayrıcalık sağlanmasının önüne geçilmelidir !

Yabancıyı engelleyelim, yerliyi yükseltelim demiyoruz! Yabancı ile yerlinin aynı şartlarda rekabet yapabilmesini temin edecek bir ortam sağlayalım diyoruz… Zira yabancıların ülkemize gelmesini sağlamak için pazar kapasitemiz zaten yeterince cazip! Bu kozu bir kenara bırakıp da yerli markaları ezerek yabancıları getirmeye çalışmak kadar mantık sınırlarından çıkıp yerli sermaye düşmanlığı sınırlarına girmiş bir uygulama olabilir mi?

ÖZETLE :

- AVM’ler için mutlaka, bir üst kontrol-planlama yapısı kurulmak zorundadır!

- Bu yapı bünyesinde önce lokasyonlar, şehir planmacısından perakende uzmanına, tüketici uzmanından satış uzmanına tüm gerekli alanlardan katılımla oluşturulacak bir koimsyonun hazırlayacağı plan dahilinde kontrol altına alınmalıdır.

- Yine bu yapı bünyesinde kira düzeyleri ve yerli/yabancı ayrımı kontrol altına alınmalıdır.


KAYNAK : http://muntehamangan.wordpress.com